Der BGH hatte bereits in einem Urteil vom 03.11.204 (= VersR 2005, 498) darauf erkannt, bei einem vom Mieter nur einfach fahrlässig verursachten Schaden an der Mietwohnung habe der Vermieter kein freies Wahlrecht bei der Schadenabwicklung. Der Vermieter müsse dann, wenn eine Gebäudeversicherung bestehe, den Gebäudeversicherer in Anspruch nehmen und dürfe eben nicht den Mieter zur Schadenbeseitigung heranziehen.
Nachdem die minderjährige Tochter der Mieter in deren Küche im März 2012 einen Wohnungsbrand einfach fahrlässig verursacht hatte, versuchte der Vermieter dennoch, Schadensersatz für die entstandenen Schäden beim Haftpflichtversicherer der Mieter geltend zu machen, worauf er kurzerhand an seinen eigenen Gebäudeversicherer verwiesen wurde. Anschließend hatte der Vermieter dann geglaubt, er sei rechtlich befugt, auf eine Schadensregulierung durch die bestehende Gebäudeversicherung zu verzichten, weil andernfalls ein Ansteigen der Versicherungsprämien für seinen Gesamtbestand an Mietwohnungen zu befürchten sei. Zwar nahm der Vermieter nicht etwa seine Mieter auf Schadensersatz in Anspruch, er lehnte jedoch gegenüber den Mietern die Sanierung der Wohnung nach dem Brand ab und meinte, dafür seien diese als Schadensverursacher selbst zuständig und sie hätten mietvertraglich ja auch die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Dies sahen die Mieter allerdings nicht ein und machten einen Wiederherstellungsanspruch sowie eine Mietminderung von 60 % der Kaltmiete geltend. Der Streit landete zunächst vor dem AG Euskirchen und danach beim LB Bonn, wo die Mieter mit ihrem Rechtsanliegen im Wesentlichen auch Erfolg hatten.
Die Revision des Vermieters zum BGH blieb – nicht ganz überraschend – erfolglos. Wie der BGH in seinem Urteil vom 19.11.2014 (= NJW 2015, 699) nochmals klarstellte, ist der Vermieter verpflichtet, die vom Mieter lediglich einfach fahrlässig verursachten Schäden über eine vorhandene Gebäudeversicherung abzuwickeln. Andernfalls laufe die von der Rechtsprechung des BGH entwickelte Haftungsprivilegierung des Mieters gegenüber dem Gebäudeversicherer für einfach fahrlässig versuchte Schäden ins Leere. Der Mieter dürfe dann, wenn er die Gebäudeversicherungsprämie anteilig mitfinanziere, ja erwarten, dass eben die Gebäudeversicherung auch zur Regulierung herangezogen werde. Falls der Vermieter in einer solchen Situation den Gebäudeversicherer dennoch nicht einschalte, so sei er nicht nur gehalten, den Mieter von einem Schadensersatz zu verschonen sondern vielmehr sogar verpflichtet, gemäß § 535 BGB die Mietwohnung auf eigene Kosten zu sanieren und eine Mietminderung gemäß § 536 BGB bis dahin zu akzeptieren.
Ob der Vermieter ausnahmsweise von der Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers bei bestehender Gefahr einer Prämienerhöhung absehen dürfe oder aber nach erfolgter Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung den etwaigen Erhöhungsbetrag auf die Prämie beim schadenverursachenden Mieter einfordern dürfe, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen, weil der Vermieter zu einer solchen Beitragserhöhung nicht ausreichend konkret vorgetragen habe. Ob die Vermieter hingegen darauf vertrauen dürften, dass ihnen ein genauerer Sachvortrag zu einer Prämienerhöhung weiterhelfen würde, darf bezweifelt werden. Der BGH wird sich sehr wahrscheinlich auch dadurch nicht von seiner einmal entwickelten Rechtsprechung zu einer versicherungsrechtlichen Lösung und zu einem Haftungsprivileg für den Mieter bei nur einfach fahrlässig verursachten Schäden abbringen lassen.
Helfen könnte es den Vermietern allenfalls, wenn sie versuchen, ihre Entscheidungsfreiheit für die Schadenregulierung dadurch zu bewahren oder zurückzugewinnen, dass sie die Gebäudeversicherungsprämie eben nicht in den mietvertraglichen Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Dann könnte die Rechtsprechung nämlich nicht mehr mit der Erwartung des Mieters argumentieren, die Gebäudeversicherung müsse stets dem mitfinanzierenden Mieter irgendwie wirtschaftlich und/oder haftungsrechtlich zugutekommen. Ferner könnten die Vermieter argumentieren, dass eine Feuer- oder Gebäudeversicherung schon seit geraumer Zeit keine Pflichtversicherung mehr darstellt, so dass man diese aus freien Stücken abschließen und auf einen Mieter umlegen kann oder eben auch nicht.